Falch & Partner ist der richtige Ansprechpartner für die Steuerberatung bei Vermietungen in München. Private Vermieter tun sich mit der eigenständigen Erstellung Ihrer jährlichen Steuererklärung für das Vermietungsobjekt schwer. Daher sollten Sie sich professionelle Unterstützung durch einen Steuerberater holen. Die Kosten für die Ermittlung der steuerpflichtigen Einkünfte aus einem Vermietungsobjekt können Sie natürlich als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung bei Ihrer nächsten Steuererklärung ansetzen.
Unser Steuerberatungsangebot umfasst dabei neben der Erstellung der jährlichen Einkommensteuererklärung für den Vermieter auch Beratungsangebote zur steuerlichen Optimierung beim Erwerb der Immobilie sowie bei der Finanzierung und beim steuerlichen Abzug von Instandhaltungskosten für das Vermietungsobjekt.
Schwerpunkt unserer Steuerberatung bei Vermietungseinkünften ist die Erstellung von Einkommensteuererklärungen für den Vermieter, insbesondere der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Dabei geht es insbesondere darum, alle Kosten für die Immobilie steuerlich optimal und korrekt abzusetzen. Typische Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung sind dabei die Abschreibung des Vermietungsobjekts oder der Einbauküche, der Ansatz von Finanzierungskosten (also der Bankzinsen) sowie das Absetzen von Erhaltungsaufwendungen und Renovierungskosten für die Immobilie.
Wenn Sie Vermieter einer Eigentumswohnung sind, gibt es einige steuerliche Besonderheiten zu beachten: So sind beispielsweise Zuführungen in die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft nicht steuerlich absetzbar. Diese muss der Steuerberater aus der Wohngeldabrechnung herausrechnen.
Kommt es im Zuge einer Erhaltungsaufwendung durch die Wohneigentumsgemeinschaft zu einer Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage, so stellt der Betrag der Entnahme in dem Zeitpunkt der Verwendung absetzbare Werbungkosten aus Vermietung und Verpachtung dar. Auch in diesem Fall muss der Steuerberater für Zwecke der Steuererklärung die Abrechnung der Hausverwaltung anpassen.
Beim Erwerb einer Immobilie fallen eine Vielzahl von Kosten an: Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerkosten oder Finanzierungsaufwendungen. Bei all diesen Kosten sollte man nicht am Steuerberater für den Erwerb des Vermietungsobjektes sparen, denn es gibt gerade beim Immobilienkauf eine Vielzahl von steuerlichen Fallstricken.
Die Anschaffungskosten der Immobilie können vom Vermieter im Rahmen der Abschreibung, genauer gesagt der Absetzung für Abnutzung (AfA), steuermindernd geltend gemacht werden. Allerdings ist nur der Wert des Gebäudes, nicht aber der Grundstückswert steuerlich abzuschreiben, denn der Boden nutzt nicht ab.
In Zeiten steigender Grundstückspreise gehen die Finanzämter dazu über, einen immer größeren Teil der Anschaffungskosten für das Vermietungsobjekt auf den nicht abschreibbaren Bodenwert zu verlagern. Dabei stützen Sie sich auf ein vom Bundesfinanzministerium herausgegebenes Exceltool. Dabei werden die regionalen Bodenrichtwerte ins Verhältnis zu bundesdurchschnittlichen Baukosten gesetzt. Der Bodenwert wird – da kein Regionalfaktor zur Anwendung kommt – dadurch systematisch über- und der Gebäudewert systematisch unterschätzt, es kommt dann zu einer zu geringen steuerlchen Abschreibung der Immobilie.
Die Arbeitshilfe des BMF kann allerdings durch eine fachmännisch erstellte Wertermittlung für die Abschreibung des Mietobjekts widerlegt werden. Wir bieten Ihnen diese Leistung an, was Ihnen hilft, durch eine höhere Abschreibung über 50 Jahre verteilt Steuern zu sparen.
Darüber hinaus kann durch eine geschickte Gestaltung des Immobilienkaufvertrags der abschreibungsfähige Gebäudeanteil vertraglich geregelt werden. Dieser Aufteilung muss nach herrschender Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs das Finanzamt folgen, soweit sie nicht rechtsmissbräuchlich ist. Auch hierfür bietet es sich an, rechtzeitig vor dem Erwerb einer Immobilie den Steuerberater miteinzubeziehen.
Im Gegensatz zu den Nebenkosten des Immobilienerwerbs (Notar, Grundbuch) können die Finanzierungskosten für das Vermietungsobjekt sofort abgezogen werden. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld durch den Vermieter.
Wenn Sie als zukünftiger Vermieter eine Immobilie erwerben und das Objekt teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt werden soll, ist aus steuerlicher Sicht darauf zu achten, dass etwaige Darlehensmittel vorrangig für das vermietete Objekt verwendet werden. Das heißt: Im Idealfall nutzt der Vermieter das Eigenkapital für die selbst genutzte Wohnung und das Bankdarlehen (Fremdkapital) für die vermietete Wohnung.
Auch hier hilft die fachmännische Beratung durch den Steuerberater, das jährliche Steuersparpotential zu erhöhen. Wenn es durch kluge Gestaltung gelingt, Jahr für Jahr die Darlehenszinsen vollumfänglich abzusetzen, sparen Sie deutlich mehr Steuern als Sie die Inanspruchnahme des Steuerberaters kostet.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) kommt es bei der Frage der Absetzbarkeit von Zinsen auf die tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel an. Hierfür muss im Immobilienkaufvertrag der Kaufpreis auf die selbst genutzte Wohnung und auf das Vermietungsobjekt aufgeteilt und die Kaufpreise entsprechend separat bezahlt werden.
Bei Bestandsimmobilien fallen regelmäßig Instandhaltungs- und Renovierungskosten an. Diese sind grundsätzlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Um den optimalen Steuerspareffekt zu erreichen, können größere Erhaltungsaufwendungen auf bis zu 5 Jahre verteilt werden.
Zu beachten ist allerdings, dass innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb der Immobilie durch den Vermieter getätigte Erhaltungsaufwendungen (ohne MwSt) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen dürfen. Ansonsten liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, die über 50 Jahre zusammen mit dem Gebäude abzuschreiben sind.
Vorsicht ist auch geboten, wenn es durch die Renovierung zu einer Standardhebung des Gebäudes kommt. In diesem Fall können Herstellungskosten vorliegen, die der Vermieter ebenfalls über 50 Jahre abschreiben muss und die nicht sofort abgezogen werden dürfen.
Als Steuerberater helfen wir Vermietern gerne, diese Klippe zu umschiffen.
Wenn ein Vermieter an einen vorsteuerabzugsberechtigten Mieter vermietet, darf die Vermietung umsatzsteuerpflichtig erfolgen. Dies hat den Vorteil, dass der Vermieter die Mehrwertsteuer aus seinen laufenden Kosten sowie aus Baumaßnahmen selbst als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen kann und dann nur die Nettokosten tragen muss.
Man spricht hier von der „Option“ zur Umsatzsteuerpflicht. Hierbei sind eine Vielzahl von Regelungen zu beachten, die festlegen, unter welchen Umständen die Option genutzt werden darf und was passiert, wenn irgendwann einmal nicht mehr umsatzsteuerpflichtig vermietet wird.
Die Ausübung der Option zur Umsatzsteuer erfordert eine ausführliche Beratung des Vermieters durch den Steuerberater. Wer hier Steuerberatungskosten spart, hat später eventuell einen Schaden, der die ersparten Kosten für den Steuerberater um ein Vielfaches überschreiten.
Natürlich helfen wir als Steuerberater Vermietern auch bei der Erstellung der monatlich oder quartalsweise einzureichenden Umsatzsteuervoranmeldung und erstellen für Sie die jährliche Umsatzsteuererklärung.
Vermieter sollten sich unbedingt an den Steuerberater wenden, wenn Sie Immobilien an eine GmbH vermieten wollen, an der sie beherrschend beteiligt sind. In diesem Fall droht eine sogenannte Betriebsaufspaltung. Dies hat zur Folge, dass die Vermietung zu einem Gewerbebetrieb wird. Der Vermieter erzielt dann aus seiner Vermietung gewerbliche Einkünfte und wird gewerbesteuerpflichtig. Gleichzeitig sin in diesem Fall Wertsteigerungen der Immobilien auch jenseits der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig.
Auch Vermieter, die ihren Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt im Ausland haben, aber in Deutschland eine Immobilie vermieten, sind in Deutschland einkommensteuerpflichtig. Entscheidend für die Steuerpflicht ist die Lage der Immobilie. Es gilt das „Belegenheitsstaatsprinzip“.
Die Vermieter müssen auch in diesen Fällen in Deutschland eine Steuererklärung abgeben. Gerade weil es sich um die Rechtsvorschriften eines anderen Landes handelt, ist die Hilfe eines Steuerberaters unabdingbar. Falch & Partner hilft Ihnen auch in diesen Fällen gerne weiter.
Unsere Steuerberaterleistungen erbringen wir nicht nur für Einzelpersonen und Ehepaare als Vermieter, sondern natürlich auch für vermietende Grundstücksgemeinschaften. Die in diesem Fällen abzugebende Steuererklärung (gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen) erstellen wir genauso wie Einkommensteuererklärungen für Vermieter. Auch bei geplanten Renovierungs- und Erhaltungsaufwendungen durch Eigentümergemeinschaften stehen wir Ihnen für eine optimale Steuergestaltung beratend zur Seite.
Auch „unfreiwillige“ Grundstücksgemeinschaften wie eine Erbengemeinschaft betreuen wir gerne, sowohl was die laufende Steuerberatung bei der Vermietung betrifft, als auch bei der etwaigen Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft.
Als Steuerkanzlei in München sind wir mit der Wohnungsmarktsituation im Ballungsraum vertraut. Wir beraten nicht nur Einzelpersonen und kleinere Grundstücksgemeinschaften, sondern unsere Steuerberatungsleistungen richtigen sich auch in Immobiliengesellschaften, z. B. In der Rechtsform einer GmbH, einer KG oder einer GmbH & Co. KG.
Falch & Partner ist der richtige Ansprechpartner für Vermieter, die einen kompetenten Steuerberater suchen. Wir bieten Ihnen:
Steuerberater
Diplom-Volkswirt
Partner
Fachberater für das Gesundheitswesen (DStV e.V.)
Steuerberater
Diplom-Kaufmann (Univ.)
Partner
Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV e. V.)
