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Verkauf der Immobilie mit Arbeitszimmer

Die Veräußerung einer selbstgenutzten Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist löst keinen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn aus, auch wenn in der Immobilie ein häusliches Arbeitszimmer genutzt worden ist. Trotz des Arbeitszimmers gilt für die gesamte Immobilie die steuerliche Freistellung für selbstgenutzte Immobilien.

Hintergrund: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung mit Gewinn verkauft, erzielt einen sog. Spekulationsgewinn, der einkommensteuerpflichtig ist. Allerdings enthält das Gesetz eine Steuerfreistellung für selbstgenutzte Immobilien.

Sachverhalt: Die Klägerin war Lehrerin und erwarb im Jahr 2012 eine Eigentumswohnung, die sie selbst nutzte und in der sie ein häusliches Arbeitszimmer für ihre Tätigkeit als Lehrerin einrichtete und nutzte; der Anteil der Fläche des häuslichen Arbeitszimmers an der Gesamtwohnfläche betrug 10,41 %. Im Jahr 2017 verkaufte sie ihre Wohnung mit Gewinn. Das Finanzamt erfasste 10,41 % (ca. 11.000 €) des Veräußerungsgewinns als steuerpflichtigen Spekulationsgewinn.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verneinte eine Steuerpflicht und gab der Klage statt:

  • Zwar hat die Klägerin eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung mit Gewinn verkauft und damit grundsätzlich einen Spekulationsgewinn erzielt.
  • Für diesen Spekulationsgewinn gilt aber die gesetzliche Steuerfreistellung für selbstgenutzte Immobilien. Die Steuerfreistellung gilt auch, soweit sich in der Wohnung ein häusliches Arbeitszimmer befunden hat, das zur Erzielung nichtselbständiger Einkünfte genutzt worden ist.
  • Für die Steuerfreistellung ist nicht erforderlich, dass die gesamte Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Es genügt, dass sie auch zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und z. B. mit Familienangehörigen oder einem Lebensgefährten bewohnt wird. Ebenso genügt, wenn sie nur zeitweilig zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, aber in der übrigen Zeit dem Steuerpflichtigen zur Verfügung steht.
  • Es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, dass der Gesetzgeber die Freistellung von der Steuerpflicht nicht auch auf häusliche Arbeitszimmer erstrecken wollte.

Hinweis: Das Urteil ist erfreulich, weil eine anteilige Steuerpflicht nunmehr nicht droht, wenn sich in einer selbstgenutzten Immobilie auch ein häusliches Arbeitszimmer befindet, das zur Erzielung von Überschusseinkünften genutzt wird (z. B. Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, Vermietungs- oder Kapitaleinkünfte). Dabei verzichtet der BFH auch auf eine sog. Bagatellgrenze, so dass es für die Steuerfreistellung nicht auf die Größe des Arbeitszimmers ankommt. Anders ist die Rechtslage, wenn ein häusliches Arbeitszimmer zum sog. Betriebsvermögen eines Unternehmers gehört. Hier führt der Verkauf der Immobilie zu einem anteiligen steuerpflichtigen Gewinn.